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눌러도 집값 뛰니 강남으로…특목고 없앤다니 강남으로

학군·교통·편의시설 선망의 대상…대기수요 계속 몰려 집값 올라

정부 부동산 대책의 타깃이 ‘강남’이 됐다. 김상조 청와대 정책실장은 15일 KBS 라디오 방송에서 “전국 공동주택이 1340만 호, 아파트만 1000만 호 넘는데 이 모든 아파트 가격을 다 안정화시킨다는 것은 정책적으로 불가능하다”며 “9억원 이상 고가, 10억원 이상 초고가가 몰려 있는 강남을 안정시키는 것이 1차적인 목표”라고 말했다. 
  
정부 대책은 이미 강남을 정조준하고 있다. 지난 12·16 대책의 대출 규제, 종합부동산세 강화 등의 대상이 대부분 강남이다. 지난해 말부터 시가 15억원 초고가 주택은 대출을 전면 금지했는데 서울 시내 전체 15억원 초과 주택의 80%가 몰린 곳이 강남·서초·송파구 등 강남3구다.

또 종합부동산세가 오르면 가장 타격이 큰 곳 역시 강남이다. 국세청 자료에 따르면 지난해 종합부동산세의 40% 이상을 강남3구와 용산구에서 거둬들였다. 특히 서울 강남구 거주자가 지난해 기초자치단체 중에서 가장 많은 3943억6700만원의 종합부동산세를 냈다. 
  
정부가 ‘강남 저격’ 총력전에 나선 것은 강남이 서울 집값을 주도한다고 봐서다. 한국감정원에 따르면 서울 집값이 본격적으로 회복한 2015년부터 강남3구의 집값이 서울 평균을 훨씬 웃도는 상승률을 보여줬다. 2016년에는 강남구 집값 상승률이 서울 평균(3.25%)의 2배 수준인 6.04%로 뛰었다. 각종 대책이 쏟아진 지난해 역시 서울 강남구(2.24%)·서초구(1.61%) 등 강남3구 상승률은 서울(1.11%)을 앞섰다. 그 결과 강남구 단지의 평균 매매가격은 지난해 기준 16억7800만원으로 서울 평균(8억2700만원)의 2배를 넘어섰다. 
  

▲ 강남3구 현황. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr


많은 부동산 시장 관계자는 강남 집값 고공행진의 이유로 성공한 신도시로 쏠린 주택 수요를 꼽는다. 강희용 전 더불어민주당 정무조정실장은 2016년 펴낸 『강남의 탄생』에서 “강남은 1970년 박정희 정권의 전폭적인 지원과 인구의 급격한 유입으로 가능했다”고 말한다. 경기고·숙명여고 등 강북의 명문 학교와 대법원·검찰청 등 국가기관이 옮겨갔고, 각종 특혜로 불모지였던 강남은 10년 만에 완벽한 도시로 바뀌었다는 설명이다. 저자인 강씨는 “강남은 한국인에게 선망의 대상이자 미움의 대상이 됐다”고 평가했다. 한마디로 여건이 된다면 누구나 살고 싶은 곳이 강남이라는 것이다.
  
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “사교육 1번지인 강남은 학군은 기본이고 인프라·교통·편의시설 등을 갖춰 끊임없이 대기 수요가 몰린다”고 분석했다. 익명을 요구한 은행의 프라이빗뱅커는 “대부분의 자산가는 자녀들 집을 사줄 때 첫 번째로 강남권인지를 따진다”고 말했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “대학 정시 확대, 특목고 폐지 등으로 강남 전입 수요는 더 커지고 있다”며 “단순히 수요를 차단하는 대책은 단기적으로 급한 불은 끌 수 있지만 중장기적으로 규제 효과가 지속되긴 어렵다”고 지적했다.

송인호 한국개발연구원 경제전략연구부장은 “강남 신규 주택 공급이 부족할 수 있다는 불안감을 없앨 수 있는 확실한 공급 신호를 줘야 한다”며 “사학연금·국민연금 등 연기금이 보유한 강남권 대단지 재건축을 통해 공급만 늘려도 수요가 분산하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.